Правила страхования ответственности застройщика при долевом строительстве

Многие семьи рано или поздно сталкиваются с необходимостью улучшить свои жилищные условия. Сделать это можно различными способами. Также важную роль играет наличие соответствующих финансовых ресурсов. Наиболее распространённым способом является ипотека, то есть получение жилья в кредит таким образом, что оно выступает залогом по этому кредиту.

Это даёт возможность жить в новой квартире несмотря на то, что её оплата ещё продолжается. Нужно отметить, что существует ещё ряд государственных программ, которые предусматривают обеспечение жильём малоимущих семей. Но, фактически, речь идёт о покупке жилья в той или иной форме.

Наилучшим вариантом в этом смысле для него было бы получение денег, полностью или частично, до начала строительства. Но как в таком случае максимально гарантировать получение квартиры? Для того, чтобы решить эту проблему, законодательство РФ предусматривает обязательное страхование застройщика при долевом строительстве.

Особенности страхования застройщика при долевом строительстве

Обязательность этого предусмотрена законодательством.

Есть два основных пути для этого:

1. Обратиться в банк для проведения такого страхования.
2. Обратиться для этого в страховую фирму.
3. Вступить в общество взаимного страхования.

Застройщик имеет право выбирать тот способ, который устраивает в наибольшей степени. Рассмотрим эти варианты более подробно.

Если вы решили обратиться в банк, то нужно понимать, что не всякий из них имеет право это сделать.

Требования к нему выглядят следующим образом:

1. Соответствующее учреждение должно к этому моменту проработать не менее, чем в течение пяти лет.
2. Уставный капитал банка не должен быть менее, чем сумма в 200 миллионов рублей.
3. Есть требования к собственному имуществу. Банк должен иметь его на сумму, которая не менее, чем один миллиард рублей.

Только таким банкам разрешено оказывать данный вид услуг. Далеко не всякий банк может удовлетворить перечисленным условиям. Речь идёт о достаточно больших и относительно консервативных банках. Оформление соответствующих пакетов документов и принятие решений — это достаточно непростой и относительно длительный процесс.

Естественно, перечисленные здесь обязательства оказывают негативное влияние на цены и другие условия при заключении такого рода договоров. Обычно банк требует, чтобы был внесён залог в сумме, которая не меньше тридцати процентов от суммы договора.

При обращении в страховую компанию ситуация выглядит немного иначе. Вообще говоря, из перечисленных трёх вариантов этот обычно рассматривается как наиболее выгодный из них. В этом случае расценки будут дешевле, а залог (в отличие от варианта с банком) здесь не является необходимым.

Также, в этом случае, документы оформляются достаточно быстро и удобно. Если страхователь ранее сотрудничал с данной компанией, то это даёт возможность дополнительно снизить затраты на страхования и лучше учесть существующие риски. Выгодоприобретателем при таких страховых договорах выступает дольщик. Кроме того, высокая конкуренция в этом бизнесе играет на руку застройщику.

Вступление в общество взаимного страхования не является простым и несложным процессом. Например, если один из участников станет банкротом, то страховые взносы, которые он платил, должны будут продолжать выплачивать другие участники этого общества. Также нужно отметить, что при использовании данного способа страхования имеются и другие риски.

Законодательная база

Проведение такого страхования регламентируется законом ФЗ 214. Этот закон принял важные изменения в страховании застройщиков при долевом строительстве. Одно из них утверждает обязательность его проведения. Застройщики выполняют его за свой счёт. (Согласно пункту 15.2)

Такой договор обязан быть заключён ещё до того, как поступят финансовые средства. Информация об условиях должна быть в полном объёме предоставлена всем заинтересованным лицам по первому требованию. Заключаемый договор должен быть зарегистрирован в Росреестре в обязательном порядке. Это учреждение согласно закону производит контроль над проведением страхования дольщиков.

Правила страхования

При заключении договора на каждого, кто внёс денежные средства должен быть заключён отдельный документ. Оплату должен обеспечить застройщик, а выгодоприобретателем является каждый дольщик. Правила проведения определяются ФЗ 214 и страховой компанией, с которой заключается договор. Он делается в интересах как застройщика, так и дольщиков, которые подвергаются риску в процессе проведения строительства.

Почему это так? При страховании целого дома речь будет идти о суммах намного больше тех, которые используются при страховании квартиры. Также не нужно забывать, что вполне вероятной ситуацией является такая, когда не все квартиры будут раскуплены.

Более того, если дольщиков вообще не будет (в том случае, когда ни одна квартира куплена не будет), то невозможно будет определить то, кто будет выгодоприобретателем при наступлении страхового случая:

• Если же говорить о том, что конкретно привнёс упомянутый закон в практику строительства, то нужно подчеркнуть следующее.
• Конкретно регламентировано, в каком порядке привлекают средства дольщиков застройщиками для строительства жилья.
• Несколько увеличен перечень тех документов, которые обязательны для того, чтобы застройщик с ними ознакомил дольщиков.
• Введена важная обязанность того, чтобы застройщик публиковал каждый квартал данные о своей задолженности. Причём речь идёт и о кредиторской и о дебиторской задолженности.
• Существенно усилена степень материальной ответственности застройщика за незаконное привлечение финансовых средств дольщиков.
• В законе прописана ответственность за сдачу зданий с незавершённым капитальным строительством и за банкротство застройщика до сдачи жилья дольщикам.
• Застройщик теперь обязан за свой счёт застраховать свою ответственность за неисполнение обязательств перед дольщиками.

Необходимые документы

Для того, чтобы заключить договор страхования, необходимо подготовить определённый пакет документов.

В их число должны входить следующие из них:

• Проектная документация строительства.
• Обязательно должно быть получено разрешение на выполнение работ по капитальному строительству.
• Нужно оформить соглашение по долевому строительству.
• Должны быть предоставлены копии уставных документов застройщика. Причём, при их предоставлении необходимо будет предъявить оригиналы этих документов.
• Составляется технико-экономическое обоснование строительства.
• Оформляется комплект документов по финансовой отчётности.
• В обязательном порядке должны быть предоставлены все имеющиеся данные о кредиторах застройщика вместе с соответствующими документами.

Цена страховки долевого строительства

Эта цена зависит от нескольких обстоятельств, таких, как тарифы или конкретные условия соглашения. Но у неё есть установленная законом минимальная величина. Сумма страхового возмещения не может быть рассчитанной стоимости предоставляемой квартиры в соответствии с её общей площадью. Закон не определяет, выплачивается возмещение единовременно или по частям, за определённый период времени.

Франшиза в такого рода договорах страхования не используется. Что это такое? В некоторых случаях страховой договор может предусматривать, что при наступлении страхового случая иногда не производится выплата возмещения, а делается оно за счёт виновника. Если франшиза применяется, то стоимость договора страхования может быть дешевле, чем обычно.

Как оформить договор

Договор страхования заключается с каждым дольщиком отдельно. Если кто-то из дольщиков выбывает, то с новым также заключается отдельный договор. Предметом страхования является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком своих обязательств перед дольщиками. Заключаемый договор должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в Росреестре.

Что является страховым случаем

Страховым случаем по этому договору является неисполнение обязательства по сдаче жилья дольщику:

• Если застройщик объявил себя банкротом.
• В том случае, когда дольщик не получает жилое помещение, за строительство которого он внёс деньги.
• Если договор прекращён, но, несмотря на это, дольщик обратно свои деньги не получил или не получил в полном объёме.
• Приостановление строительства на значительный промежуток времени.

Список при заключении договора может быть увеличен. Количество страховых случаев не является ограниченным.

Для его подтверждения должны быть предоставлены такие документы:

• Решение, которое принято на основании судебного разбирательства, о том, чтобы взыскать предмет залога. (Речь идёт о той ситуации, когда было использовано банковское поручительство.)
• Если в арбитражном суде будет принято решение о признании должника банкротом.
• Выписка, которая сделана из реестра, в котором содержатся требования кредиторов.

В каких компаниях можно оформить

Нужно помнить о том, что проводить страхование застройщиков — это дело очень убыточное, поэтому такой вид страхования не пользуется высокой популярностью. Однако, существует список, который был составлен ЦБ РФ.

Для страховых компаний, которые применяют данный вид страхования, установлены определённые требования:

• Оборот компании за год не должен быть меньше, чем 400 миллионов рублей и не должен снижаться ниже указанного объёма.
• Уставный капитал страховой компании не должен быть меньше, чем 120 миллионов рублей.
• Опыт работы на этом рынке не должен быть меньше, чем 5 лет.
• Компания должна иметь положительный прогноз своего дальнейшего развития.

Выплата возмещений

Если происходит выплата дольщику страхового возмещения, то в обязательном порядке необходимо уведомить об этом всех дольщиков. Если расторжение страхового договора произошло досрочно, но страховой случай произошёл в течение периода действия договора, то это не освобождает от выплаты страхового возмещения.

Срок действия договора страхования

Первоначально срок действия договора определяется исходя из срока, в течение которого будет происходить строительство. Для того, чтобы его корректно определить, необходимо провести изучение проектной документации. Срок давности для того, чтобы выплатить страховое возмещение, составляет 2 года.

Возможные проблемы страхования ответственности застройщика при долевом строительстве

В некоторых случаях договор страхования может быть досрочно прекращён. Это можно сделать только на добровольной основе и с согласия всех его участников.

Одной из наиболее существенных проблем, с которыми может столкнуться застройщик, является возможная нестабильность экономического развития в масштабах всей страны.

Заключение

На сегодняшний день страхование застройщиком своей ответственности является не столько его обязательством, сколько фактически является требованием рынка, при неисполнении которого нельзя говорить о надлежащем уровне этого бизнеса.