Страхование титула при покупке квартиры, оформлении ипотеки и собственности

Титульное страхование – это прежде всего защита от риска, возможной потери приобретенного во владение недвижимого имущества. Оно не ставит своей целью защитить клиента от наступления негативного события, основная функция такого вида страхования – это защита от последствий уже происшедшего.

Фактически страхование титула – это процедура защиты от существующих недостатков в титулах, являющихся юридическим основаниям для отмены права владения имуществом. Она имеет важность тогда, когда возникает необходимость компенсации убытков, нанесенных покупателю в результате потери права собственности на приобретенную квартиру, земельный участок, дачу, дом.

Титульное страхование фактически защищает граждан от случаев, при которых возникает следующая ситуация с объектом покупки:

1. Обнаружение факта незаконности сделок, совершенных в прошлом времени.
2. Выявление нарушений прав предыдущих собственников при их смене.
3. Случайные ошибки должностных лиц, совершающих регистрацию прав собственности.
4. Незаконность судебных решений, оспоренных в соответствующем порядке и пр.

Нужно ли страховать титул при покупке квартиры

На тот момент, когда покупается титул, страхователь не может знать о том, каким рискам он подвергается, и спокойно принимает решение приобрести тот или иной жилищный объект.

Но бывают разные случаи, примеры которых рассмотрим ниже:

1. Например, квартиру продает гражданин, который по факту является не совсем вменяемым. После совершения сделки и полного расчета с продавцом его родственники могут настоять на проведении психиатрической экспертизы такого гражданина. На основании ее заключения о том, что человек во время продажи жилья не осознавал последствий совершаемых действий, любой суд признает сделку недействительной.
2. Продажу жилья совершил гражданин, который не достиг совершеннолетия. Такое действие является незаконным.
3. Покупатель при приобретении недвижимости не был поставлен в известность о том, что квартира уже являлась предметом судебного разбирательства. И, скорее всего, на ее собственника наложены ограничения по праву продажи.

Одним словом, когда жилище приобретается на вторичном рынке, то существует большая вероятность того, что у нее явно неполный порядок с историей. И если не застраховать титул, то при обнаружении каких-то несоответствий, с правовой точки зрения, покупатель может потерять все – и квартиру, и деньги, внесенные за ее приобретение.

Правила оформления титульного страхования

Для того чтобы оформить договор страхования титула, любого строения или отдельного помещения, покупатель должен подготовить следующие документы:

1. Подтверждение права собственности на жилье (имеется в виду такой документ, как договор купли-продажи, дарственная, завещание и др.).
2. Свидетельство о государственной регистрации права на собственность в отношении указанной недвижимости.
3. Соответствующую справку, выданную органами регистрации.
4. Выписку из домовой книги или реестра жильцов из организации, управляющей многоквартирным домом.
5. Техпаспорт на жилье и план земельного участка (если речь идет о частном строении).

Если обнаружится, что в числе проживающих в этом помещении, есть несовершеннолетние или недееспособные граждане, то обязательным требованием будет предоставление такого дополнительного документа, как разрешение опекуна на проведение операции по отчуждению имущества.

Отчего зависит стоимость проведения данного действия

Большинство случаев при совершении процесса заключения договора титульного страхования свидетельствуют о том, что его стоимость устанавливается по договоренности сторон в пределах стоимости объекта купли-продажи.

Но одновременно существует некоторая практика установления величины страховой суммы, и, естественно, цены договора:

1. При случае, когда квартира или дом покупается в кредит, то страховая сумма равна стоимости кредита.
2. Если покупатель сразу же платит всю сумму стоимости жилья продавцу, то страховая сумма равняется сумме денег, заплаченных за недвижимость.
3. Договор также может включать дополнительные страховые суммы, которые покрывают непредвиденные расходы на ведение судебных дел.

После установления размера страховой суммы определяется и стоимость страхового платежа. Он зависит от следующих параметров:

1. Размера страховой суммы.
2. Срока действия договора.
3. Количества фактических сделок, совершенных с данным объектом (история перехода прав собственности). Чем больше совершалось таких сделок, тем больше риск, а, значит, больше цена договора.

Наступление страхового случая

Выгодоприобретателю нужно очень ответственно отнестись к срокам действия договора и к контролю фиксирования времени наступления страхового случая. Так, датой, являющейся основанием для подачи заявления в страховую компанию о компенсации убытков, является момент принятия судом решения о потере покупателем права собственности на приобретенное жилье.

Еще один важный момент – как правило, страховые компании при заключении подобного типа договоров ограничивают право собственника на внесение изменений в техпаспорт помещения без предварительного согласия представителей страховщика. Нарушение этого условия может быть причиной отказа компанией признания факта наступления страхового случая.

Особенности страхования титула на собственность

Поскольку такого вида страхование не имеет еще широкого распространения, к подписанию договора нужно подойти очень внимательно.

Так, нужно потребовать от страховщика объяснения и уточнения следующих моментов:

1. Что представляет собой страховой случай (проследите, чтобы договор содержал пункт, где было указано, что под действие этого события попадает решение суда, касающееся отчуждения у покупателя недвижимости по любым причинам!).
2. Какие условия страхования (представители страховой компании могут указать, что страховой случай касается только данной сделки с этим клиентом, тогда все риски прошлых сделок не берутся во внимание).
3. Как рассчитана максимальная сумма покрытия убытков (договор обязательно должен содержать фразу о том, что она определяется исходя из сложившейся рыночной цены на недвижимость!).

Особенности страхования титула при ипотеке

При ипотеке правила заключения договоров по титулу практически ничем не отличаются от процедуры страхования при обычной покупке жилья. Но банки, как правило, не требуют такого типа защиты.

Поэтому покупатель должен быть особо внимательным, и проконтролировать соблюдение в страховом договоре следующих моментов:

1. В договоре на ипотеку и полисе стоимость жилья должна полностью совпадать.
2. Сроки действия страховой защиты и договора покупки жилья в кредит должны также быть одинаковыми, для того, чтобы на весь срок выплаты кредита защитить все возможные риски.

Типичные риски по титульному страхованию

В большинстве случаев при заключении подобного типа договоров титульной защиты распространены следующие риски:

1. Предыдущие сделки по недвижимости были признаны судом незаконными в результате имеющих место следующих ситуаций:
   • Сделка была совершена недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином, или лицом, которое не понимало, какие действия оно совершает в момент продажи имущества.
   • Если во время продажи лицо, совершающее сделку, находилось в состоянии шантажа, обмана, заблуждения или насилия.
   • При совершении продажи общего имущества одним из супругов без согласия другого, и пр.
2. Купля-продажа юридически была оформлена неправильно.
3. Покупатель стал жертвой мошенничества.
4. Продажа объекта была совершена без учета прав несовершеннолетних граждан или имеющихся наследников.

Итак, страхование титула – это в некотором роде новый вид защиты финансовых интересов покупателей недвижимости, если вдруг происходит случай ее потери в результате признания сделки недействительной судом. Особенно это касается совершения действий по ее приобретению на вторичном рынке.

Грамотное оформление договоров со страховой компанией прежде всего зависит от внимательного изучения их содержания и знания особенностей, связанных с титульной защитой. Особое внимание при этом следует уделить условиям страхования и размеру страховой суммы, которая не должна быть меньшей, чем рыночная цена помещения.

Также необходимо со всей серьезностью подойти к изучению рисков при оформлении сделок купли-продажи, и максимально подробно узнать историю перехода прав собственности на приобретаемую квартиру.